馬光遠:關于深圳房價的暴漲,我想說幾句

時間:2020年04月29日 14:03:49 中財網
  沒有什么比錯誤地解釋真相更可怕的了。

  在全球疫情蔓延的情況下,深圳房價的“暴漲”舉國震驚,刺激了很多人的神經。而媒體報道說,深圳房價“暴漲”的原因是炒房者把中小企業的救命錢拿去炒房更是引發輿論的憤怒。在“炒房”已經被釘在道德恥辱柱上的今天,這種把中小企業的救命錢拿去炒房的行為一旦做實,是沒有人同情的。

  然而,事實的真相真的如此嗎?我想說,暫且息怒。在情緒主導真理的情況下,稍微思考一下每個事情背后的邏輯,避免被帶節奏,有利于緩解焦慮和身心健康。我不為深圳的房價暴漲辯護,我更不為把中小企業的救命錢拿去炒房這種行為辯護。

  我只為基本的道理和邏輯辯護幾句。而且,就幾句,我想,你們可以包容我的。

  第一、我想告訴大家,深圳房價的確漲了,但并沒有暴漲。所謂的豪宅“秒光”等等,不過是少數樓盤。我過去兩年去看過這些熱銷的同類的樓盤,在深圳是有市場的。而且品質的確不錯,你要相信,在深圳這么一個城市,是有一部分有購買力的人任何時候買這樣的房子的。要勸說一個人面對殘酷的真相,其實,這是一個極其傻的行為。這等于讓一個人改變價值觀。對于不同價值觀的人,最好的舉動就是彼此輕蔑看一眼,然后心里暗罵對方一句“傻叉”,然后繼續堅持自己的想法即可。所以,我對于不理解深圳豪宅在這個時候還有人買的人,我其實什么都不想說。

  第二、我想說給那些愿意聽的。對于深圳的好房子熱銷的解釋,除了我認為需求仍然強勁,房子品質不錯之外。當然,在疫情沖擊之下,很多稍微有點財富的人,都在想辦法讓自己的財富能有一個安全的去處。好城市的好房子,在他們的眼中仍然是選擇之一。

  有些人總是想,疫情對經濟沖擊這么大,很多人都沒錢了,怎么還有人買房?是,疫情沖擊下,一些人沒有工作了,沒有錢了。但是,這些人即使沒有受到沖擊,深圳的豪宅也和他們沒關系,雖然我說的有點扎心。有些高凈值的人士在疫情的沖擊下,更擔心錢的安全。

  比如前段時間,美聯儲喪心病狂毫無節制的印錢,引發了中國經濟學家們的憤怒和聲討,奇怪的是,美元不僅僅沒有下跌,反而強勢上漲。為什么?避險需求!在全球經濟受到嚴重沖擊的情況下,大家仍然覺得拿著美元是安全的,美聯儲越印錢,大家越覺得不安全,越會去搶美元,這就是“美元悖論”。這是全球的宿命,逃不掉的。

  第三、我想說,不管有沒有疫情,深圳房價的上漲是趨勢。我在去年最后一天廣東衛視跨年演講時,提及房地產的大變局。我說了兩句話:第一,房子作為最好投資品的時代結束了,我講了六個原因;第二,2020年,一線城市和部分熱點城市的房價會反彈。你們可以去看回放。

  其實,很多人都不知道,在過去兩年,北京、上海這兩個城市的房價在調整,在掉。北京一些區域下降幅度在15%左右,環京一些地方在2017年之后甚至腰斬。因為一些人不研究房地產,總是有一種幻覺,以為房價永遠在漲,沒有跌過!哪有永遠不跌的價格。

  深圳的房價自2016年下半年,就很平穩至現在。經過兩年的調整,價格相對穩定或者趨于合理,而累積的需求而開始釋放,這就是我為什么判斷2020年一線和熱點城市房價會反彈的原因。但我沒有說會大漲,更沒有鼓勵大家去炒房。因為,大漲不可能了,即使沒有疫情,也不可能了。深圳今年房價的表現我認為太正常了,所謂的“暴漲”,“秒光”,是你的選擇性信息而已,大量的樓盤價格只是微漲而已。但國人太喜歡信夸張的“真相”了。

  第四、深圳的房價上漲,是因為拿了中小企業的救命錢去炒?官方已經對此有否定性結論,不管你信不信。在此我想說,一些人把炒房看得太容易了。炒房,實在是不容易,資金量大,有些人加杠桿,在目前疫情嚴重的情況下,更是沒有人敢去賭這個不確定。在中國房價已經到了現在這個位置和這個階段,炒房已經很危險了。

  輿論很顯然把因果關系搞反了。即使有房抵經營貸進入樓市,那也是因為房價開始漲了,一些人敢進去,而不是拿著經營貸把房價炒起來的。這么想的人,基本可以判斷,沒有太做過投資。你可以好好把這個流程梳理一下,然后你再判斷。

  第五、深圳房地產市場總體是穩定的,但房價上漲的趨勢是有支撐的。深圳是一線城市中土地資源最緊張的,又是每年人口流入最多的,而且,人口結構是最年輕的。這些因素如果存在,房價不漲很難。雖然很多人不愿意接受這個道理,但這的確是硬道理。未來在中國,隨著城市的分化,一些好城市的好房子仍然是短缺的,價格仍然是會漲的。在中國的好城市,是有錢人的錢多,還是房子多,答案很簡單。這是基本的需求規律。

  第六、我研究中國房價這么多年,說實話,我一直感嘆中國房價、房地產的復雜。中國房地產是名副其實全世界最復雜的經濟現象,甚至沒有之一。沒有人能說自己能夠完全預測中國房地產的走勢。如果有這么一個人,那這個人的名字一定叫上帝!

  但是,這幾年,我的一個基本發現是,在經濟不好,央行放水的情況下,我發現,全球好城市的好房子的價格很少有下跌的。這不僅在中國,而是全球如此。經濟下行,央行會放水,央行希望水進入實體經濟中小企業,但事實上,大多都會進入股市房地產。

  看看美國過去10年,股市經歷最長的牛市,房價也是表現不錯。只是中國股市實在太不爭氣,放多少人,也填不了中國股市那么深的坑。普通人總是以為,央行放出來的錢真的會進實體經濟。童話里真的都是騙人的。你想想,經濟不好,最不好的領域恰好是實體,是制造業啊,錢去哪里不是找死嗎?

  最后我想說,沒有哪個國家愿意靠房地產,沒有哪個國家愿意把經濟綁在房地產的戰車上狂奔。但是,人類的劣根性決定了,經濟現實也絕非經濟學家描繪的“桃花源記”,現實是很骨感的。

  強大如美國,房地產過去100年都是支柱產業,難以擺脫,何況我們。美國經濟學家克魯格曼曾經一度喊“我們需要房地產泡沫”,當然,這樣的話,誰要在中國說,一定會被噴死的。但是,要逐步擺脫對房地產經濟的依賴,是需要幾代人的時間的,這點,我想很多人必須接受。不管你愿意不愿意。央行的那個調查報告說了,70%的居民財富在房地產上。房地產現在一旦出問題,后果將不堪設想。

  (本文作者介紹:獨立經濟學家,經濟學博士,產業經濟學博士后?,F任民建中央經濟委員會副主任,中央電視臺財經頻道評論員。) (新浪財經意見領袖專欄作家 馬光遠)
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